Анализ рынка недвижимости Болгарии

Болгарское море дешевле подмосковных сосен...

Болгария стала реальной заграницей. Страна, численность населения которой сравнима с количеством москвичей, лидирует в Европе по популярности инвестиций в недвижимость. В последнее время Болгарию начали всерьез осваивать русские покупатели, которые видят в сравнительно дешевой болгарской недвижимости достойную альтернативу подмосковному загородному жилью

Качественный рывок

25 апреля 2005 г. состоялось историческое для Болгарии событие: в Люксембурге был подписан договор о вступлении страны в Европейский союз с 1 января 2007 г. Эту новость в Болгарии встретили с восторгом.

Вот уже несколько лет в Болгарии действуют общенациональные схемы, направленные на повышение уровня жизни: "Красивая Болгария", программа развития предпринимательства и другие. Вступление в ЕС, как ожидается, принесет стране дополнительные блага. После того как Болгария станет членом Евросоюза, на протяжении трех лет стране будет предоставлено 600 млн. евро. Эти средства будут израсходованы, в частности, на благоустройство городов и дорог.

Не пройдет вступление в ЕС бесследно и для болгарского рынка недвижимости. В преддверии 2007 г. этот рынок уже растет, по оценкам экспертов, на 25-35% в год. А в Софии цены на недвижимость в прошлом году поднялись на 40%. Все это выводит сравнительно дешевую в настоящее время болгарскую недвижимость на новый, европейский уровень цен.

Однако до сих пор цены на недвижимость в столице Болгарии и крупных городах выгодно отличаются от московских. Например, апартаменты площадью 100 кв. м с двумя спальнями, террасой и живописным видом из окон на берегу Черного моря стоят от 85 000 до 120 000 евро. А дачный домик площадью 55 кв. м с земельным участком в 20 соток где-нибудь в глубинке выставляется на продажу всего за 25 000 евро. Впрочем, покупателем такого рода недвижимости может стать либо стремящийся к уединению отставной олигарх, либо большой патриот Болгарии. Все остальные ищут ликвидную недвижимость в более востребованных районах страны.

В 2004 г. спрос на недвижимость, особенно в курортных районах страны, впервые превысил предложение. Количество сделок с недвижимостью в 2004 г. на 14% превысило аналогичный показатель за 2003 г. По данным Национального статистического агентства Болгарии, объем иностранных инвестиций в недвижимость составил в 2004 г. 216 млн. евро, что в 2,2 раза больше, чем в 2003 г.

Черноморские стройки

Подобно России, Болгария всегда славилась своими черноморскими курортами. Только в этом году на развитие национального туризма выделено около 1,5 млн. евро. Это позволит профинансировать 31 проект, направленный на развитие туристической инфраструктуры страны. Новое рождение Болгарии как общеевропейского курорта произошло сравнительно недавно, в 90-е годы. Число гостиниц на Черноморском побережье Болгарии возросло за последние несколько лет со 115 до 170. В целом, по данным Национального статистического агентства Болгарии, количество посетивших страну туристов возросло в 2003 г. на 18%, а в 2004 г. - на 20%.

Значительная часть известных еще в советское время курортов - Золотые пески, Албена, Солнечный берег приватизирована. Здесь ведется масштабное строительство: по всему Черноморскому побережью возводятся различные по размеру и категории отели. Только в прошлом году Приморский муниципалитет выдал разрешения на строительство 30-ти малых отелей. Масштабное строительство ведется также в Несебре и Созополе - городах-памятниках, основанных еще в период расцвета Древней Греции. Многие из строящихся отелей напоминают маленькие городки, где есть все необходимое для качественного отдыха.

Лидирует курортная недвижимость

Болгарские девелоперы также активно осваивают курортные районы. Они стараются максимально сохранить атмосферу природного парка с живописным песчаным пляжем и растениями редких пород.

Потенциал у курортной недвижимости в Болгарии весьма высок. Этот рынок начал расти в 2003 г., когда страна всерьез задумалась о вступлении в ЕС. По данным агентства Address, цены на курортную недвижимость на Черноморском побережье только за 2003 г. увеличились почти вдвое. Недвижимость на первой линии стоит ориентировочно на 30% больше, чем просто "недвижимость с видом на море".

Практика сдачи курортной недвижимости в аренду управляющей компании, весьма распространенная за рубежом, недавно начала появляться и в Болгарии. И здесь налицо преимущества растущего рынка: если на Лазурном берегу или в Испании управляющая компания гарантирует при сдаче апартаментов в аренду доход до 4% годовых, то в Болгарии - до 7% и выше.

Интернационал инвесторов

Национальный состав инвесторов в болгарскую недвижимость формируется в русле мировых тенденций - это все те же англичане, немцы и ирландцы. "Английские инвесторы покупают Болгарию, просто бронируя интересующие их апартаменты через Интернет", - утверждает менеджер по продажам недвижимости одного из риэлторских агентств. Действительно, в Великобритании всерьез интересуются инвестиционными возможностями будущего члена ЕС. 10 ноября 2004 г. в Лондоне даже был образован специальный клуб "Открой Болгарию". На первом его заседании собралось свыше 100 английских, ирландских и болгарских инвесторов и туроператоров, продемонстрировавших живой интерес к болгарской недвижимости. Все они признали, что Болгария является инвестиционным "хитом" в Европе. В свое время подобной оценки удостаивались Испания, Португалия, Греция и Кипр.

"Англичане покупают сразу несколько апартаментов, - поясняют болгарские эксперты-риэлторы. - Почти никогда они не ездят на место сами, всем занимается адвокат". У русских другой менталитет. Пожилая семейная пара присматривает себе жильё для постоянного проживания. Покупку финансирует их дочь, топ-менеджер одной из крупнейших российских компаний реального сектора экономики. В итоге супруги останавливаются на апартаментах. Квартира с двумя спальнями площадью около 70 кв. м с террасой, из окон которой открывается вид на море, стоит на сегодняшний день менее 100 000 евро. Стоимость объекта подобного класса очень низка для Европы. На вопрос, почему они выбрали именно Болгарию, объездив половину Европы, покупательница отвечает: "Эта страна нам ближе, роднее и понятнее". Кроме того, Болгария ближе и в географическом отношении. Квартира приобретается для собственных нужд. "Мы не хотим сдавать ее в аренду и получать за это дивиденды, - говорят супруги. - Будем постоянно жить здесь, иногда уезжая на родину, будем принимать гостей - детей, внуков с семьями".

Итак, главными плюсами приобретения недвижимости в Болгарии являются относительная дешевизна недвижимости и близость к Москве. Многие рассматривают недвижимость здесь как альтернативу дачному дому. С каждым годом в Болгарию устремляется все больше наших соотечественников.